Prima Casă: Cum să construiești un subprime românesc. E România too big to fail?

De dimineata am dat pe TVR 1 de tovarasul George Vulcanescu.

In vara lui 2008 a scris “NU VA VINDETI CASELE!!!”, iar azi “de dimineata” atragea atentia ca preturile cloacelor sunt mult prea jos, iar frustratii ca mine… tot n-au bani sa cumpere… asa ca ar fi mai bine sa-mi doresc scumpirea cloacelor ca sa-mi permit si eu… daca voi fi harnic… de acum inainte.

Coincidenta nefericita… sau nu, Vulcanescu s-a bagat ca musca-n lapte exact inaintea tsunamiului executarilor silite despre care vorbeste Piperea.

Abordarea glumeata din trecut trebuie completata de o analiza serioasa pentru ca prezenta unor astfel de “economisti” guralivi pe TVR 1&2 imi miroase a… conspiratie.

Programul sub-prime romanesc doar atenueaza efectele dezastruoase, intarziind corectiile pana la executari. Goana dupa cota de piata a bancilor ne-a aratat anul trecut ce a stat la baza acesteia… prostia. Impresia sau… mai mult… speranta ca Prima Casa va asigura un oarecare nivel al preturilor pe termen lung intra in aceeasi categorie. Imparatul e dezbracat si, trist dar adevarat, este… eunuc.

In SUA… piata imobiliara a obosit rau de tot in ciuda “banilor gratuiti”. Nume tot mai grele vorbesc despre desfiintarea lui Feni si Fredi, iar tot rahatul bulinos imobiliar va ramane o mostra a stadiului de “evolutie” a actualelor generatii de… retardati.

@dan
Intotdeauna apreciez cititorii care urmaresc atent nuantele, dar de data asta ai scapat-o pe asta: “Cel mai rău scenariu”
Daca era vorba doar de 2009, sunt de acord ca nu era o problema. Insa ce se intampla daca se va intinde pe multi ani de acum incolo?

Sorinel Pustiu

1. Sa astepte. E o solutie excelenta. 20 de ani e de ajuns?

2. Ne-am imprumutat recent pentru nimic. Avem o datorie complet artificiala si n-avem economie pe baza careia sa o putem … acoperi.

3. N-au cazut in niciu parte. Cloacele ceausiste inca sunt evaluate la peste 200 de chirii sau 10 venituri medii anuale… din mega economia de piata din prezent. Linisteste-te, n-ai aflat pe ce lume traiesti.

4. Romania are pe dracu’ si nu guvernul limiteaza importurile, ci tov. Isarescu le mentine prin sustinerea unui curs de schimb fantezist.

5. Chiar daca sunt un fan al guvernului Boc, trebuie sa recunosc ca putini politicieni de pe planeta Terra isi pacalesc cetatenii cu atata seninatate.

@ Aristotel Costel
Peste 20 de ani pretul apartamentelor va fi intre 500 si 1000% din ce este acum, cel putin. Chiar daca o sa mai scada putin anul asta [cred ca maxim 10-15%, dar e posibil si mai mult] peste 20 de ani preturi de genul 50.000 2 camere in Bucuresti or sa para o gluma la un salariu de 5000-10000 euro [si asta nu ca suntem noi baieti destepti, dar asta o sa fie nivelul - si o paine o sa coste probabil 5-10 euro]. Pana la urma, pe termen lung, investitia in imobiliare este cea mai sigura.
Asadar 20 de ani pare suficient.

Ai scris articolul pentru a face valva! Frectie! Ideea nu este rea de loc si oricum bancile nu dau credit decat la maxim 30% din veniturile familiei (informatia este verificata), asa ca sunt acoperite si la cresteri cu 50% a ratei. Ce se intampla insa cu cei care fac un credit normal la o banca daca creste euribor la 5% vor plati dobanzi de 14% la Euro, adica rata va creste de la 500 la 800 de euro pe luna, astea sunt rate sustenabile? Nu ar avea bancile probleme mai mari?
Suferiti de mania dezastrelor nu stiti sa mai scrieti de altceva, transformati totul in dezastre numai de dragul de a scrie ceva.
Ce spirit economic aveti, cine dracu credeti ca va crede, cine va mai citeste, ca un om intreg la minte care lucreaza in domeniul economic nu beneficiaza de nici-o informatie care sa-i fie de ajutor.
Si va intrebati de ce nu mai platim abonamente? De ce nu va cumparam ineptiile? Cand o sa gasim analize economice pertinente si informatii corecte si de folos atunci o sa va cumparam publicatiile, pana atunci va spun un sincer,

Hai sictir!

Freddy si Fannie n-au fost cei care au creat piata cu adevarat subprime din SUA. Si nici n-au avut cota de piata semnificativa pe acel segment.
Asa ca articolul mi se pare o exagerare.
In realitate problema in SUA a fost ceva mai incalcita.

@cris_iasi

“cerere virtuala exista (locuinte sunt suficiente-numai ca cei care au nevoie de ele nu au bani).”

Te-ai invartit in juru’ cozii pana te-ai lovit singur… in dinti. Te-am ajutat eu sa ai si tu… dreptate.

@banos

Iti recomand presa internationala… de peste 5 ani.

@Aristotel:
Dupa inversunarea cu care scrii, pot presupune ca tu nu esti propietarul unei astfel de “cloace comuniste”. Daca blocul meu a fost construit in 1940, e tot o cloaca, dar capitalista, sa inteleg?
Sa intelegem ca tu de fapt ai o multime de bani, dar nici nu te gindesti sa iti cumperi o asemenea cloaca, si ca un bun samaritean ce esti, ii indemni pe altii sa faca la fel, pina iti vei putea cumpara una cu salariu pe un an?
Daca maghernitele aste comuniste vor sta goale, unde vor sta locuitorii Bucurestiului? Va fi rentabil sa cumperi teren in Bucuresti si sa le ridice la preturi asa mici incit sa isi permita toata lumea? Sau la marginea Bucurestiului, in zone verzi, unde terenul este ieftin? Ce faci cu infrastructura? Apa, curent, gaze, canalizare, si mai ales drumuri? Cine plateste pentru asta si cit va dura sa fie construite?
Mie mi-ar place sa scada anul asta la 400 euro/mp, asa cum spun unei, ca sa mai cumpar inca vreo doua. (chiar daca vor sta goale, asa cum zici tu)

@Aristotel
Ok, bine, răspunde-i

ce infierbantati sunt clientii dvs domnule Davidescu

Parerea mea despre viitorul “aproape indepartat” de peste 20 de ani , in care speram cu totii sa scapam de minunata criza si sa ne permitem o casa in bucuresti – poate chiar intr-o “cloaca comunista” , este . . . este ca nu-i tocmai asa cum cred colegii de mai sus
Peste 20 de ani , cred eu, va aparea o “moda” destul de previzibila acum , si practicata in acest moment de tarile mai dezvoltate. Eu cred ca , in urma scumpirii extreme a terenului bucurestean ( terenul este tot ala… nu il inmultim , si fiecare cladire noua are un mic aport la scumpirea restului de teren construibil ) si a cresterii nivelului de trai ne vom confrunta cu un “val” de demolari ale blocurilor comuniste . Aceste blocuri comuniste au un foarte mare avantaj in fata caselor ( a cartierelor de “case” ), si anume terenul aferent fiecaruia. Blcourile comuniste ocupa suprafete de teren “sanatoase”, in general cu forme adecvate constructiilor inalte – lucru evident facut in urma exproprierilor masive din anii de glorie a constructiei bucurestiului, cand arhitectii lipsiti de constrangeri legale datorate unui teren cumparat de la cineva, au impartit un cartier in “patratele si dreptunghiuri” , au lasat loc de drumuri, etc – cam tot ce nu are minunatul cartier dintre bucuresti si tunari .
Fiind inginer constructor in viata de zi cu zi , am avut placerea sa ma intalnesc cu proiecte de “blocuri” … pun intre ghilimele cuvantul bloc din cauza ca .. nu prea erau decat niste chestii cu multe etaje… cat mai multe… dar care nu prea indeplinesc necesitatile clientului . Pana in 2008 nu a contat nimic in afara de suprafata construita – toti “dezvoltatorii” vroiau sa scoata bani , iar banii vin din suprafata construita . Astfel au luat nastere cladiri cu forme cel putin ciudate, cladiri unde camerele aveau peretii pe linii frante, care nu aveau camere cu unghiuri drepte , tot felul de artificii folosite de arhitecti pentru a maximiza suprafata construita a cladirii.
In viitor sunt de parere ca oamenii vor avea un respect mai mare pentru bani si vor cere lucruri de calitate pentru banii pe care ii dau – vor vrea case confortabile, spatioase, luminate . . . vor vrea ceea ce 50% poate din investitiile din ultimii ani nu le pot da.
Revenim la blocurile comuniste si la terenurile pe care acestea le ocupa. Cred ca nu sunt singurul care a observat acele blocuri de 4 etaje care ocupa la fel de mult teren ca cele de 12 etaje . . . vine cuiva vre-o idee in momentul asta ? . . . daca nu , permiteti-mi sa exprim eu una :

Datele problemei :
scop : cateva milioane de euro profit
metoda: construirea unui imobil
principalul impediment : pretul enorm al putinelor terenuri disponibile in “centrul” bucurestiului ( peste 20 de ani centrul se va masura de la intrarea in zona de blocuri berceni, pantelimon, drumul taberei , militari , etc )
Rezolvare :
Gasim un bloc de 4 etaje , 2 scari, 32 de apartamente de 2 si 3 camere, nedecomandate, confort 2. Pretul mediu de vanzare pt un metru patrat in acel bloc 2000E ( nu uitati ca suntem in viitor ).
Ca sa nu trebuiasca sa le cumparam – si sa evitamastfel o investitie initiala enorma , de aproximativ 2-3milioane de euro propunem locatarilor o “afacere” : Dvs. va mutati cu chirie, platita de noi, pe durata constructiei ( 20-28 luni ) si ne dati voie sa va demolam blocul si sa construim altul in loc, cu o amprenta mai mare ( pentru ca legea permite asta ) si sa va dam inapoi, la sfarsitul afacerii niste apartamente mai mari si mai confortabile in blocul nou, cu parcare, finisaje in pas cu vremurile, instalatii moderne, etc.
Matematica afacerii este simpla. Daca construiesti un bloc cu 2 scari, 4 apartamente de 3 camere si 50mp pe nivel si 16 etaje , vei cheltui probabil 1000E per emtru patrat util al cladirii. In total ai construit 6400mp utili siai cheltuit cam 7 milioane de euro. Dai inapoi locatarilor 32 dintre cele 128 de apartamente si ramai cu 96 de apartamente noi si 7 milioane de euro de recuperat.
Ai platit deja 32x28x1000Euro chirie pentru locatari = 900.000E ( maxim, luand o durata de 28 de luni si o chirie de 1000E/luna.. s-ar putea sa gasesti ami ieftin )
96x50mp = 4500 mp de apartament pe care il vinzi cu 2500E-3000E per mp ( fiind apartament nou presupun ca un asemenea pret este plauzibil in viitor )
Obtii 12milioane de euro ( 13,5 mil .. p’acolo ) , scazi 9 milioane cat ai investit ( probabil 9 milioane pt ca tre sa dai inapoi la banca de unde ai luat creditul si tre sa platesti ceva dobanda, mai ai si cheltuieli suplimentare, etc. ) . . . si observi ca esti milionar in euro

Am scris o mare poveste, dar aceasta “poveste” ar putea sta la baza succesului multor “dezvoltatori imobiliari” in viitor. Aveti de dat o bere daca reusiti sa faceti un ban cu ideea asta , evident in cazul in care aici o vedeti prima data

Stai linistit Aristotel, nu vom putea sa ocupam mai mult de 15-20km in jurul bucurestiului in urmatoarea suta de ani. Suprafetele agricole pierdute astfel nu vor avea un foarte mare impact asupra productiei agricole , si asta in primul rand din cauza ca o parte nu sunt cultivate nici in acest moment.

Nu cred ca sunt un investitor la FNI ( aveam doar 19 ani cand a “cazut” , si curand am ajuns la 20 de ani, fara griji si fara bani ) , doar am pus niste numere pe o idee – evident ca sunt foarte multe variabile de luat in considerare , dar “ideea” in sine este aplicabila chiar si acum daca iesim un pic din criza si ar fi clienti pentru o asemenea investitie.

Sorin, nici nu mi-ar trece prin cap sa fac asa ceva fara o armata de specialisti langa mine, daca as avea posibilitatea unei astfel de “afaceri”. Evident ca nu eu ar trebui sa fac planuri de afaceri – habar n’am ce-i ala si cu ce se mananca.
Ceea ce ar trebui sa consideri boala nationala nu este acel simplu “inginerii fac planuri de afaceri, “economistii investitori” proiecteaza imobile” – ar trebui sa vezi substratul problemei . Romanii se cred buni la toate , asta-i motivul pentru care multe afaceri sumt sortite pieirii inca din start – ori lipsa managementului ori lipsa de specialisti pentru productie ( si constructiile sunt tot un produs nu ? )

@aristotel

ei bine nu … oricum apreciez umorul fin.

intrebare ajutatoare:

Tu daca ai fi in situatia sa cumperi cu bani altora ceva ce iti apartine pentru cine ai fi eficient?

dom’le, eu am ras cu lacrimi la comentariile astea si vreau sa va rog sa adaugati un buton cu care sa ma pot abona si la comentarii, nu doar la articole.

si tot oarecum offtopic: oamenii astia care evalueaza riscurile si pun dobanzile in functie de ele si zic, cu mana la frunte, sa fie 5, ba nu stai, 7 la suta, fac si vreun calcul asa? sau arata diploma si-i lasa sefu sa puna ce procent de risc cred ei, ca nah, au absolvit scoli…

asta pt. ca vad ca toti comentatorii fac diverse proiectii si calcule si se iau asa de in serios si argumenteaza, dar ma intreb daca si astia care invart banii fac calcule, sau daca nu cumva ei merg de multe ori mult mai la cacialma/plesneala/ghiceala decat am crede noi c-ar trebui sa faca oameni cu cap care invart bani si stabilesc riscuri exprimate in procente de dobanzi.

Lucian, in raspunsul catre banos, cred ca vrei sa faci referire la http://www.riscograma.ro/63/cum-il-convingi-pe-agentul-imobiliar-sa-iti-gaseasca-o-casa-mai-ieftina/. Da, se pare ca suntem pe “denial”…

@banos
Îți recomand graficul de aici
http://www.riscograma.ro/298/10-lucruri-pe-care-agentul-imobiliar-nu-ti-le-spune-niciodata/
Unde te regăsești? Eu aș paria pe “denial”